Loi Pinel : Tous savoir sur le dispositif en 2023

07 Juin 2022

Une grande quantité de logements/appartements neufs, en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) peuvent être acquis via le dispositif Pinel. Nous entendons beaucoup ce terme dès lors que l’on recherche à investir dans un logement notamment en Ile-de-France ou sur la Côte d’Azur. Mais qu’est-ce que c’est exactement ce dispositif fiscal dit « Loi Pinel » ? Quels avantages cette loi apporte-t-elle aux propriétaires ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le principe de la loi Pinel est de favoriser l’investissement de logements neuf en proposant des réductions d’impôts intéressantes aux acquéreurs. En échange de ces réductions d’impôts, le propriétaire du logement s’engage à louer son bien pour un loyer en dessous du plafond défini par le dispositif Pinel. Le propriétaire devra également louer le bien à des locataires ayant des revenus modestes en respectant un plafond de ressources. Le bien doit aussi être loué pour un minimum de 6 ans.

La loi Pinel autorise toutefois le propriétaire du bien à louer celui-ci à ses propres enfants, mais aussi à ses parents ou une quelconque famille (ascendant ou descendant).

C’est une occasion pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de réductions d’impôts importantes (Jusque 63000 Euros pour une acquisition avant 2023, jusque 52500 en 2023 et 42000 Euros en 2024) La loi Pinel ne peut s’appliquer que sur les logements neuf, logements en VEFA ou sur des logements réhabilités à neuf mais les conditions sont un peu différentes.

Pourquoi une loi Pinel

La loi Pinel à principalement deux objectifs :

  • D’une part, il s’agit pour ce dispositif d’encourager la construction de biens immobiliers, principalement dans des secteurs où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. De cette façon et en obligent les propriétaires à respecter un loyer maximum (plafonds de loyers fixés par décret) et une durée de location minimum, les ménages plus modestes peuvent se loger plus facilement.
  • D’autre part la loi Pinel a pour but d’amener à consommer moins d’énergie. En effet la construction de logements neufs amène systématiquement à respecter les normes énergétiques en vigueur. Celle-ci sont de plus en plus drastiques mais permettent d’améliorer le cadre de vie de chacun.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Le nombre d’années auxquelles vous vous engagez à louer votre bien est déterminant pour connaitre le montant de vos réductions d’impôts. Louer 6 ans vous permet d’effectuer une économie d’un montant de 12% (10.5% pour 2023 et 9% après 2023) du bien sur vos impôts. Si vous choisissez de louer votre bien 9 années, vous pourrez économiser jusque 18% (15% pour 2023 et 12% après 2023). Pour une location de 12 ans, vous bénéficierez de 21% (17.5% pour 2023 et 14% après 2023) du montant de votre logement en réduction d’impôts. C’est la date de la signature du bien chez le notaire qui est prise en compte pour décider de la réduction dont vous allez bénéficier.

Si vous choisissez de louer votre bien sur une durée de 6 ans, il vous sera possible de demander une rallonge de 3 ans supplémentaires. Tout comme une location sur 9 ans pourra être étendue à 12 ans.

Notez bien qu’à partir de 2023 le taux de réduction d’impôts est abaissé à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans et va continuer de baisser pour l’année 2024 avec respectivement 9%, 12% et 14% de réduction du montant du bien.

Qui peut profiter de la loi Pinel

La loi Pinel peut profiter autant à un particulier qu’a une société civile de placement immobilier. Il n’existe pas de plafond de ressource pour le propriétaire. Tout résident Français peut bénéficier du dispositif loi Pinel, à condition qu’il respecte certaines obligations, notamment le fait de louer le bien de façon stable en résidence principale et pour un minimum de 6 ans.

Les obligations et les limites du dispositif fiscal

La durée minimale de location est de 6 ans , 3 solutions : 6 ans ; 9 ans, 12 ans.

Un maximum de 2 biens et de 300 000 € d’investissement par an peuvent rentrer dans le cadre de cette défiscalisation. Si le montant de l’achat du bien excède ces 300 000 euros, la réduction d’impôt ne pourra être calculée que sur ce maximum.

Il ne sera pas possible de louer le bien à n’importe quel prix. Des plafonds existent.

De la même façon, vous ne pourrez pas louer à n’importe quel locataire. Il sera obligatoire que le salaire de votre hôte ne dépasse pas les ressources fixées par l’administration fiscale.

L’éligibilité du logement

Tous les logements ne sont pas accessibles en Pinel. Un certain nombre de critère décident si le logement peut y être éligible. Ces critères seront de plus en plus sévères à partir de 2023.

1. Tout d’abord, il est exigé que le logement respecte un certain niveau en termes de performances énergétiques. Cette directive sera/est renforcée dès 2023 avec une mise a jour de la loi Pinel. Le logement devait jusqu’à présent respecter la RT2012, il devra aussi se plier aux directives de la RE2020 à partir de 2023.

2. Attention, notez qu’il existe aussi un maximum du prix au mètre carré du bien. Le logement neuf ne pourra pas bénéficier du dispositif fiscal Pinel si le montant de celui-ci dépasse les 5 500 Euros au m².

3. La loi Pinel n’est disponible que dans les villes ou il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce déséquilibre est défini par le zonage A, B et C. Seuls les logements collectifs présent dans les zones : A, Abis et B1 peuvent bénéficier aujourd’hui du dispositif Pinel.

Qu’est-ce que le zonage ?

Il s’agit du classement qui visent à définir par ordre décroissant l’importance du déséquilibre de l’offre et de la demande de logements. Les villes sont reparties dans les zones Abis, A, B1, B2 et C. Abis étant la commune présentant le plus fort déséquilibre (zone dites tendue) alors que la zone C regroupe les communes avec un déséquilibre inexistant.  Le zonage est également utilisé pour devenir les communes ou la TVA réduite peut-être applicable.

4. La loi Pinel ne fonctionne que sur les logements neufs, réhabilités à neuf ou vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA)

5. A partir de 2023, des critères de qualité d’usage sont mis en place. Ce qui n’était nullement spécifié dans les versions précédentes de la loi :

  • Il est demandé une surface minimum habitable : Studio = 28 m², un 2 pièces = 45 m², pour un 3 pièces = 62 m², pour un T4 = 72 et pour un 5 pièces = 96 m².
  • Il est dorénavant obligatoire de bénéficier d’une terrasse ou d’un balcon (surface extérieur privative) 3 m² pour un studio ou 2 pièces, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² minimum pour un T5
  • Concernant les appartements T3, T4 et T5+, deux orientations différentes sont dorénavant exigées.

Les obligations du propriétaire

Le propriétaire doit prendre en compte certaines obligations pour profiter de la réduction d’impôts loi Pinel :

  • Le bien neuf ou réhabilité doit impérativement être loué non-meublé. Le loyer encaissé par le propriétaire du logement neuf doit être considéré comme des revenus strictement fonciers. Une location meublée ne permet simplement pas cette distinction.
  • La location doit être uniquement faites dans le cadre d’une résidence principale. La raison simple est que le principe du dispositif Pinel est entre autres de favoriser la construction de nouveaux logements loués à des tarifs abordables pour permettre aux familles modestes de se loger. Cela n’aurait pas de sens de louer le bien comme résidence secondaire ou de vacances.
  • Bien choisir un locataire qui ne dépasse pas le plafond de ressource établi par le dispositif.

Les changements importants en 2023 et 2024

Comme évoqué précédemment plusieurs changements sont à prévoir dans le cours des années à venir par rapport a la loi Pinel, renommé Pinel+.

Performance énergétique à l’extrême

Le renforcement du respect des performances énergétiques et des normes techniques en vigueur est à l’ordre du jour. La première étape était la mise en place des Bâtiments de Basse Consommation (le fameux BBC). Depuis 2013, il est obligatoire pour la construction de logement d’entrer dans la norme RT2012. Il s’agit de respecter une liste de directives visant à atteindre une parfaite isolation thermique et phonique du bâtiment.

Un nouveau label, la RE2020 fixe un objectif de consommation maximale afin de réduire l’impact écologique de la construction du logement neuf sur l’environnement. Il va progressivement devoir être lui aussi appliqué entre 2023 et 2024.

Le diagnostic de performance énergétique c’est quoi ?

Aussi appelé DPE, il est l’indice de la performance énergétique du logement. Il est présenté sous la forme d’une note allant de A à G. Son objectif est de calculer l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Ce Diagnostic de Performance Energétique doit être présent depuis novembre 2007 dans le dossier dossier de diagnostic technique qui doit être fourni systématiquement lors d’une vente ou de l’achat d’un bien immobilier.

Abaissement Progressif des réductions d’impôts

Progressivement et à partir de janvier 2023, le bénéfice qu’apporte la loi Pinel pour les investisseurs va être abaissée. En effet la ou en 2022 il était possible de réduire jusqu’à 21% du montant de son bien sur une durée de 12 ans, il ne sera possible que d’obtenir 14% du prix du logement déduit en 2024. En 2023, c’est jusqu’à 17.5% maximum qui pourra être déduit en réduction d’impôts.

Des obligations en termes de surface habitable

C’est une autre grande nouveauté. Jusque-là, aucune obligation en termes de surface habitable n’était faite mention dans la loi. Il est dorénavant obligatoire pour le constructeur de suivre certaines règles : Exposition, minimum de m² par typologie de logement (Studio, T2, T3 etc.) mais également un minimum de m2 des surfaces extérieures privatives. (Même s’il s’agit d’un studio / T1)

Un peu d’historique

La loi Pinel a pris naissance avec le dispositif Scellier, qui prévoyait des réductions d’impôts accordés aux investisseurs de logements neufs, réhabilité, qu’il s’agisse de pavillons ou de logements collectifs. Cette loi était accordée pour un investissement sur la totalité du territoire.

Celle-ci a ensuite été appelée dispositif Duflot, ou loi Duflot de 2013 à 2014. Ce fut un changement important entre ces deux lois puisque c’est la première fois dans l’histoire du dispositif qu’il était questions de sélectionner les communes qui pouvaient bénéficier ou non de la défiscalisation. Il était aussi question d’un abaissement du montant de la réduction.

C’est Manuel Valls et Sylvia Pinel en aout 2014 qui propose la loi Pinel, qui sera applique dès janvier 2015, et initialement prévue pour la période de 2015 à 2017.

A partir de 2021, la loi a été modifié ne concernant plus que les logements en immeuble collectifs. Il était avant possible depuis la loi Scellier d’en profiter aussi bien lors de la construction d’une maison que lors de grands travaux de rénovation dès lors que ceux-ci dépassaient les 25% du montant de l’opération.

La loi Pinel fut ensuite reconduite jusque-là fin décembre 2022, et encore plus récemment une nouvelle fois jusqu’en 2024, avec de nouveaux changements importants. On parle aujourd’hui de dispositif Pinel+. L’achat d’un logement avec le dispositif Pinel à partir de 2023 sera moins intéressant fiscalement qu’il l’était par le passé.

A propos de la Loi Pinel Outre-Mer

Il existe une loi Pinel Outre-Mer, qui consiste à favoriser l’investissement de logements neufs dans les régions Françaises d’Outre-Mer. Son principe de fonctionnement reste la même que la classique loi Pinel, mais les réductions d’impôts possibles sont beaucoup plus importantes (jusque 32% sur 12 ans).

Celle-ci s’adresse principalement aux foyers hautement imposés. Un des critères d’éligibilité requis pour l’acquéreur est d’avoir enregistré son domicile fiscal en France métropolitaine.

Les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyer sont bien entendu diffèrent de ceux exigés des zones A, Abis et B1.

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