Récemment, la SNCF Immobilier, deuxième propriétaire foncier de France, présentait une trentaine de projets urbains réalisés ou programmés dans une dizaine d’années. Ces projets entrent dans le cadre du projet de transformation des 8,5 millions de m². L’enjeu de ces projets est énorme : un potentiel de 2 millions m2 de foncier urbain à construire en 10 ans.
Pour rappel, le groupe achète, depuis un certain moment, des terrains qui ne sont plus exploités en vue d’une réinsertion dans la ville pour contribuer au développement urbain en construisant des appartements neuf, hôtels, bureaux ou commerces.
34 projets dont trois nouveaux sites industriels ferroviaires à l’étude
De Paris à Toulouse en passant par Rennes ou Lyon, les projets de transformation des villes par SNCF Immobilier devront aboutir sur l’aménagement de 150 ha de terrain en centre-ville. Plusieurs quartiers sont donc en instance de métamorphose, et ces opérations confirment un peu plus l’implication de la SNCF dans le domaine de l’immobilier où il cède, depuis deux années maintenant, ses terrains pour favoriser la construction des logements.
Une douzaine de projets urbains sont à l’étude dans le Grands Paris, dans ce cadre. Les quartiers Hébert (5,2 ha) et Ordener (3,7 ha) devront, à eux deux, accueillit des projets mixtes de 190.000 m² de construction, dans les 10 années à venir.
Paris au cœur des transformations et des projets de SNCF Immobilier
A la gare de Lyon Daumesnil, un projet mixte de 105.000 m² de construction en 2 phases devrait voir le jour prochainement. Le dépôt des permis d’aménager devrait se faire cette année 2017, mais le développement immobilier est attendu à l’horizon 2019-2027.
De son côté, Paris ne sera pas en reste. La capitale française attend également un projet mixte de 110.000 m² de construction prévu en 3 phases dans le quartier Hébert dans le 18ème arrondissement. Le dépôt des permis d’aménager est également prévu en 2017 avec un développement immobilier à horizon 2019-2029.
Il y a également le projet Ordener de 3,7 ha, dans le 18ème à Paris, pour lequel une procédure spécifique a été lancée pour faciliter l’intégration des promoteurs et développeurs immobiliers très à l’amont. Quatre opérateurs ont été sélectionnés (BNP Paribas Real Estate avec Promicea-Woodeum, Compagnie de Phalsbourg avec Rei et Hertel Investissement, Emerige avec Ogic et Icade avec Habitat et Humanisme) pour l’instant, et la dernière phase de l’appel à projets sera lancée dans les prochaines semaines. Le développement immobilier de ce projet mixte de 80.000 m² se fera à horizon 2020-2027.
La Chapelle international à Paris : le projet de SNCF Immobilier
Ce projet est porté par Espaces ferroviaires, une filiale SNCF créée en 1991 pour valoriser le domaine ferroviaire. C’est un projet qui vise à réhabiliter tout un espace à l’échelle d’un quartier, à proximité de la Gare du Nord, dans le 18e arrondissement de Paris. Il devrait déboucher sur la construction :
56 000 m² de logements neufs – 33 000 m² de bureaux – 6 000 m² d’équipements publics – 800 m² de commerces.
D’autre part, la construction d’un hôtel logistique multimodal de 40 000 m² est prévue dans l’optique d’améliorer les activités logistiques du nord-est parisien. A cela devrait s’ajouter le projet d’agriculture urbaine et la réception d’équipements sportifs et d’espaces verts. La finalité de ce projet d’écoquartier étant d’assurer l’optimisation de l’espace urbain tout en visant le développement de choix énergétiques durables.
SNCF et sa branche immobilière au service du secteur du logement
SNCF Immobilier est sans contexte un acteur majeur du domaine du logement en France. Dix-huit mois après sa création, l’un des axes essentiels du plan stratégique de la structure consiste aussi à faciliter le développement du logement via une offre accessible à tous les budgets et à proximité des réseaux de transport en commun.
La branche immobilière de la SNCF entend user de tous les moyens pour faciliter l’accès aux logements à moindre coût, à travers le regroupement, la vente et le développement de programmes immobiliers. Elle gère et optimise le patrimoine immobilier du groupe, évalué à 12 millions de mètres carrés sur 20 000 ha de foncier.
SNCF Immobilier est perçu comme un levier de transformation et de performance, depuis son avènement en 2015, qui inscrit ses nombreux projets dans le processus de rationalisation et de l’optimisation du parc foncier de la SNCF. La SNCF est à ce jour le deuxième propriétaire foncier de France et, grâce à sa nouvelle branche immobilière, favorise la réduction de la facture de l’immobilier (réduction des m² et du coût au m²) et la mise en valeur des actifs dont le groupe n’a plus l’utilité. Et les premiers résultats sont plutôt rassurants pour le futur. SNCF entend apporter sa pierre à l’édification d’une « France de demain ».
Plus de 230 millions d’euros de foncier cédés ou concédés
Au niveau foncier, SNCF Immobilier optimise également ses positions. Depuis sa création, la société a cédé ou concédé pour 234 millions d’euros de terrains, et « cela devrait permettre de construire 4 000 logements », selon les prévisions de son directeur général. Le volume d‘activité devrait quand même rester équivalent jusqu’à la fin de l’année 2017. La structure assure aujourd’hui la gestion de 25.000 sites (ateliers, entrepôts, logements, postes d’aiguillages, …), répartis sur 8,5 millions de m². Quant à la filiale de logement ICF Habitat, elle compte pas moins de 100.000 logements, dont 92% de logements sociaux.
Les activités de la SNCF Immobilier s’articulent autour de 3 principaux métiers, dont la gestion locative des logements. Elle assure, d’autre part, la gestion et l’optimisation du parc industriel et tertiaire du groupe. L’idée ici est de participer à la réduction de la facture immobilière qui prend en compte les impôts, les assurances, l’électricité, les loyers…
Le montant annuel de ces charges étant estimé à 1 milliards d’euros. Pour atteindre cet objectif, la remise aux normes des bâtiments permettra par exemple de réduire la consommation énergétique, tout comme l’adaptation de chaque adresse à une activité favorisera l’accroissement des performances industrielles du groupe.
