Si comme 40% des Français, vous envisagez de réaliser au moins un projet immobilier en 2018, découvrez 3 conseils pour réussir son achat dans l’immobilier neuf en Ile-de-France.
L’immobilier neuf a la cote parce qu’il permet de bénéficier de frais de notaire moins élevés que dans l’ancien (2,5% du prix au lieu de 8%), de garanties de construction et décennale, de bonnes performances thermiques et phoniques, des aides de l’État (prêt à Taux Zéro, TVA réduite pour les acheteurs de Résidence Principale) et des lois de défiscalisation immobilière pour les investisseurs à la recherche de réductions d’impôts.
Nos trois conseils vont vous permettre d’éliminer vos peurs :
- de ne pas obtenir les meilleures conditions de financement
- et de ne pas comprendre les étapes de l’achat d’un bien immobilier en V.E.F.A. (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) et surtout les relations et échanges avec le promoteur en attendant la livraison de votre logement.
Enfin, ces conseils vont surtout vous éviter de faire des erreurs.
#1er conseil : définir un budget d’achat réaliste
Avant toute chose, faites vos comptes pour connaître votre capacité d’emprunt et votre budget d’achat immobilier. C’est indispensable pour rechercher le logement de vos rêves.
L’erreur serait de rechercher ce logement sans avoir en tête un budget réaliste et validé par une banque ou un courtier immobilier. Le risque est de voir son projet être non finançable aux yeux des organismes de crédit.
Pour bâtir votre budget, tenez compte de tout ce qui va constituer votre apport personnel :
– votre épargne mobilisable à court terme (livret A, épargne-logement, contrat d’assurance-vie, participation aux bénéfices de votre entreprise…),
– vos aides financières potentielles (aides de l’État, de collectivités ou d’organismes, donations ou prêts de la famille ou d’amis, prêt à taux zéro si vous êtes éligible…).
Ensuite, calculez votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pourrez obtenir pour acheter tout en restant dans la règle légale des 33% de taux d’endettement maximum (votre mensualité de crédit ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus en tenant compte de vos autres crédits). Au besoin, faites des simulations sur internet ou bien allez voir votre banquier.
Attention, ne vous laissez pas influencer par un banquier qui vous réclamerait le contrat de réservation pour calculer votre crédit. Répondez-lui que s’il ne vous aide pas, vous ne pourrez pas savoir ce que vous êtes capable d’acheter. Normalement, il devrait comprendre que s’il répond par la négative, il risque de vous perdre… car la concurrence est aux aguets juste en face sur l’autre trottoir (clin d’œil à la publicité d’une banque).
#2e conseil : trouver le bien immobilier adapté à votre budget
Une fois le budget achat défini, partez à la recherche du logement de vos rêves. Pour cela, définissez dans l’ordre :
La ville ou les villes de la région parisienne dans lesquelles vous aimeriez habiter compte tenu de la qualité de vie, ou autres critères… N’hésitez pas à visiter le site internet de la ville pour vous faire une idée de son attractivité économique, culturelle, sportive, voire environnementale (selon vos centres d’intérêt);
- L’emplacement : notamment la proximité des écoles (si vous avez des enfants), des commerces (pour éviter la voiture), des transports (si vous devez travailler à l’extérieur de la ville), etc;
- Le type de bien : maison ou appartement, nombre de pièces, surface minimum, exposition;
- Les équipements essentiels (parking, ascenseur, étage… ). Attention, dans les programmes immobiliers neufs, il n’y a plus de caves;
- La surface extérieure (existence d’une terrasse, d’un jardin…).
Avec tous ces éléments, recherchez le logement adapté à vos attentes en utilisant des moteurs de recherche dans l’immobilier neuf en Île-de-France. N’hésitez pas à comparer des villes différentes, des logements différents dans une même ville.
Le meilleur des conseils est, à partir d’un budget défini, de comparer 4 à 5 logements. Au besoin, entourez-vous d’un conseil en immobilier neuf, de préférence un conseiller qui connaît bien le marché local.
Dans tous les cas, déplacez-vous, allez sur place, interrogez les commerçants, les voisins… en fait toute personne qui pourra répondre à toutes vos questions. Ce sont de bons moyens de se rassurer et de valider son choix.
#3e conseil : comprendre les étapes de l’achat dans l’immobilier neuf
Dans l’immobilier neuf, on achète un logement en V.E.F.A. En clair, vous achetez sur plan et vous êtes livré de votre logement dans plusieurs mois (le temps des travaux de construction). Au besoin, entourez-vous des conseils d’un spécialiste de l’immobilier neuf qui vous aidera à passer sans encombre toutes ces étapes de la vente en V.E.F.A. Sachez que l’achat en V.E.F.A. est encadré par la loi :
La première étape est de signer un contrat de réservation avec un promoteur
Ce contrat contient les mentions obligatoires ayant trait aux parties, au logement et à la vente. D’un côté, vous vous engagez à acheter le bien réservé, sauf si vous n’obtenez pas le crédit immobilier. De l’autre, le promoteur s’engage à vous le garder pendant un délai de quelques mois (le temps d’obtenir un crédit), et à vous livrer à la date et au prix convenus. Vous avez 10 jours pour vous rétracter (à compter du lendemain de l’envoi de la copie du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception). Vous devez verser un dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation, dont le montant est fixé par le promoteur.
La seconde étape est d’aller négocier votre financement
Inutile d’attendre le délai de rétraction pour prendre rendez-vous avec son banquier et ses concurrents. Faites jouer la concurrence pour obtenir les meilleures conditions. Vous pouvez aussi passer par un courtier immobilier qui a l’avantage de travailler en partenariat avec de nombreuses banques.
La troisième étape est de signer devant notaire l’acte de vente définitif qui fait de vous le propriétaire de l’appartement réservé.
Vous commencerez à payer votre appartement, non pas la totalité mais une partie (calculée en fonction de l’avancement des travaux) via des appels de fonds différés trimestriels jusqu’à la livraison de l’appartement.
La quatrième et dernière étape est la livraison du logement, jour où le promoteur immobilier vous remet en mains propres les clés.
Rassurez-vous, le promoteur aura organiser, dans les trois derniers mois, une visite de chantier qui vous permettra de vérifier s’il y a des oublis et des défauts, mais également de prendre les cotes réelles (cuisine, placard, etc). En général, cette étape ne dure que 15 minutes. N’omettez pas d’utiliser le délai de 30 – 60 jours pour faire des réserves sur un procès-verbal (au regard des défauts constatés).
Sachez enfin que la GFA (garantie financière d’achèvement) vous couvre pendant 2 ans de toute défaillance de l’appartement, et la garantie décennale vous couvre pendant 10 ans pour la réparation de certains dommages pouvant affecter une construction (notamment le gros œuvre). Vous voilà rassuré ?
