Avec un salaire net de 3 000 € par mois et un taux d’endettement plafonné à 35%, votre mensualité maximale s’élève à 1 050 € — ce qui correspond à une capacité d’emprunt d’environ 210 000 € sur 25 ans au taux moyen de 3,5% pratiqué en 2026. Ce montant varie fortement selon la durée du prêt, votre apport personnel et vos charges existantes. Voici la méthode de calcul exacte et une simulation chiffrée pour anticiper votre budget avant de démarcher les banques.
La règle des 35% : comment les banques calculent votre capacité d’emprunt
Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques appliquent un taux d’endettement maximal de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Concrètement, votre mensualité de crédit ne peut pas dépasser 35% de vos revenus mensuels nets avant impôt, primes et revenus locatifs pris en compte à hauteur de 70% en général.
Pour un célibataire percevant 2 500 € net par mois, la mensualité maximale théorique est donc de 875 €. Pour un couple cumulant 5 500 € net, elle grimpe à 1 925 €. Cette mensualité maximale est ensuite convertie en capital empruntable selon le taux d’intérêt et la durée du prêt — c’est là que la simulation devient indispensable, car deux dossiers avec la même mensualité peuvent aboutir à des capacités d’emprunt très différentes selon la durée choisie.
Le reste à vivre, un critère aussi important que le taux d’endettement
Au-delà du ratio de 35%, les banques vérifient le reste à vivre : la somme qui subsiste chaque mois une fois la mensualité et les charges fixes payées. Pour un foyer avec deux enfants, une banque exigera généralement un reste à vivre minimum de 800 à 1 000 € par personne composant le foyer. Un dossier peut respecter les 35% d’endettement et être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant, un point détaillé dans notre article sur les raisons les plus fréquentes de refus de prêt.
Simulation par tranche de salaire : ce que vous pouvez réellement emprunter
Le tableau ci-dessus donne une base de calcul pour un emprunteur seul, sans crédit en cours, au taux moyen de 3,5% hors assurance en 2026. Ces montants correspondent au capital emprunté seul — ils n’incluent pas l’apport personnel, qui vient s’ajouter au budget total disponible pour l’achat.
Par exemple, un couple avec un salaire cumulé de 4 500 € net et un apport de 30 000 € peut viser un bien neuf autour de 310 000 € à 330 000 € sur 25 ans, frais de notaire réduits dans le neuf inclus. C’est un budget qui ouvre l’accès à des programmes comme ceux commercialisés à Rueil-Malmaison ou dans certaines villes du 92 encore accessibles sous ce seuil.
Exemple concret : un couple de primo-accédants à 4 200 € de revenus cumulés
Prenons le cas de Marion et Julien, salariés en CDI, qui perçoivent ensemble 4 200 € net par mois et n’ont aucun crédit en cours. Leur mensualité maximale théorique est de 1 470 € (35% de 4 200 €). Sur 25 ans au taux de 3,5%, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 293 000 €.
Avec un apport de 20 000 € issu de leur épargne, leur budget total pour l’achat atteint environ 313 000 €, frais de garantie et de dossier déduits. Ce budget leur permet de viser un T3 neuf en petite couronne, par exemple dans des secteurs comme Andrésy où les prix au m² restent plus mesurés que dans Paris intra-muros. S’ils optent pour une durée de 20 ans, leur mensualité reste identique mais leur capacité d’emprunt chute à environ 254 000 €, un arbitrage durée/capital que beaucoup de primo-accédants sous-estiment.
Taux d’intérêt et durée : les deux variables qui font varier votre capacité de 20%
À mensualité égale, allonger la durée du prêt augmente mécaniquement le capital emprunté — mais pas de façon linéaire. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’emprunt d’environ 16%, alors que passer de 25 à 30 ans (quand la banque l’accepte) n’ajoute que 8 à 10% supplémentaires, car le poids des intérêts cumulés croît plus vite que le capital.
Le taux d’intérêt joue un rôle tout aussi déterminant. Un écart de seulement 0,5 point — entre 3,2% et 3,7% par exemple — peut réduire votre capacité d’emprunt de 15 000 à 25 000 € sur un prêt de 25 ans. C’est pourquoi comparer plusieurs offres avant de signer reste essentiel ; notre article sur le choix entre courtier ou banque directe pour votre crédit immobilier neuf détaille comment obtenir les meilleures conditions selon votre profil.
L’apport personnel : combien faut-il vraiment mettre de côté ?
En 2026, les banques demandent en moyenne un apport équivalent à 10% du prix du bien, principalement pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Dans le neuf, cet apport peut être plus léger que dans l’ancien puisque les frais de notaire sont réduits (2 à 3% contre 7 à 8% dans l’ancien).
Pour un bien à 280 000 €, un apport de 15 000 à 20 000 € est généralement suffisant pour couvrir les frais annexes sans mobiliser de capital sur le prix du bien lui-même. Un apport plus important — 15 à 20% du prix — permet en revanche de négocier un meilleur taux et d’augmenter mécaniquement votre capacité d’emprunt totale, puisque la banque finance alors une part plus faible du projet.
PTZ, prêt action logement : des leviers pour emprunter plus sans augmenter votre mensualité
Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer jusqu’à 20% du prix d’un logement neuf sous conditions de ressources et de zone géographique, sans intérêts. Pour un couple éligible achetant un bien à 280 000 € en zone tendue, un PTZ de 40 000 € vient réduire d’autant le montant à financer via le prêt principal — ce qui allège la mensualité globale et peut faire basculer un dossier tangent côté taux d’endettement.
Le prêt Action Logement, accessible aux salariés du secteur privé, complète parfois ce montage à taux préférentiel. Ces dispositifs sont particulièrement utiles pour les primo-accédants dont le salaire seul ne suffirait pas à couvrir le budget visé, notamment sur des marchés où les prix restent élevés comme à Paris 16e.
Les erreurs qui réduisent votre capacité d’emprunt sans que vous le sachiez
Un crédit auto en cours, même de 150 € par mois, réduit directement votre mensualité disponible pour le crédit immobilier — et donc votre capacité d’emprunt de plusieurs dizaines de milliers d’euros. De même, un découvert bancaire récurrent ou des incidents de paiement dans les trois derniers mois relevés dans les relevés bancaires peuvent faire chuter la note du dossier, indépendamment du taux d’endettement calculé sur le papier.
Autre point souvent négligé : le statut professionnel. Un CDI hors période d’essai rassure davantage qu’un statut d’indépendant avec deux ans d’exercice seulement, même à revenu équivalent — la banque appliquera alors une décote de prudence sur les revenus retenus. Notre article sur pourquoi le taux d’endettement bloque encore trop de dossiers en 2026 détaille ces situations concrètes.
