Le Bail Réel Solidaire, aussi appele BRS, représente une innovation significative dans le secteur de l’immobilier, permettant d’acquérir un logement à un coût réduit en dissociant le prix du foncier de celui du bâti. Ce dispositif s’adresse principalement aux primo-accédants et vise à faciliter l’accession à la propriété dans des zones où les prix immobiliers peuvent être prohibitifs.
Fonctionnement du BRS
Le BRS est un contrat entre l’acquéreur et un Organisme Foncier Solidaire (OFS), d’une durée de 99 ans renouvelable. L’OFS reste propriétaire du terrain tandis que l’acquéreur possède la construction et paie une redevance modique, typiquement entre 25 et 50 euros par mois. Cette structure permet de réduire le prix d’achat initial du logement jusqu’à 30% inférieur à celui du marché.
Conditions d’Éligibilité
Pour accéder au dispositif du Bail Réel Solidaire, plusieurs critères doivent être remplis.
1.Statut de Primo-Accédant
Le candidat à un BRS doit être considéré comme primo-accédant, ce qui signifie qu’il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Cette condition vise à prioriser l’accès au logement pour ceux qui n’ont pas encore eu l’opportunité d’entrer sur le marché immobilier.
2.Plafonds de Ressources
Le dispositif est également soumis à des conditions de ressources, qui sont déterminées selon la zone géographique et la composition du ménage. Les plafonds de ressources sont alignés sur ceux du PSLA (Prêt Social Location-Accession), ce qui assure que le dispositif reste accessible aux ménages à revenus modérés. Par exemple, pour une famille de quatre personnes dans une zone B ou C, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 42 284 euros.
Tableau récapitulatif des plafonds de ressources en vigueur
| Nombre de personnes | Plafond de revenus en zone B ou C |
| 1 | 24 740 € |
| 2 | 32 990 € |
| 3 | 38 160 € |
| 4 | 42 284 € |
| 5 et plus | 46 398 € |
3.Occupation du Logement
Le BRS exige que le logement serve de résidence principale à l’acquéreur. Cette condition est essentielle pour éviter que les logements BRS ne soient utilisés à des fins spéculatives ou locatives à court terme. L’engagement à occuper le logement comme résidence principale doit être maintenu pour garantir l’intégrité du dispositif et son objectif d’offrir des logements abordables.
4.Engagement à Long Terme
L’acquisition d’un logement en BRS n’est pas seulement une transaction immobilière; elle représente un engagement à long terme envers la communauté et l’organisme foncier solidaire. Cet engagement se traduit par la signature d’un bail de 99 ans, renouvelable, assurant ainsi que le logement reste abordable pour les générations futures.
Avantages du BRS
Les principaux avantages incluent :
- Un prix d’achat réduit grâce à la dissociation du foncier et du bâti.
- Une TVA réduite à 5,5%.
- Un abattement de 30% sur la taxe foncière.
- La compatibilité avec un prêt à taux zéro, facilitant le financement.
Réduction significative du prix d’achat
L’un des attraits majeurs du BRS est la réduction du prix d’achat du logement, qui est en moyenne 30% inférieur à la valeur du marché. Cette économie est réalisée en dissociant le coût du foncier de celui du bâti, où l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain. Cette structure unique réduit les coûts initiaux pour l’acheteur, rendant l’immobilier plus accessible dans des zones autrement inabordables.
TVA réduite et abattements fiscaux
Les acquéreurs bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% sur l’achat, comparativement au taux standard qui peut être nettement plus élevé. Cette réduction de la TVA allège directement le fardeau fiscal de l’acquéreur. De plus, un abattement permanent de 30% sur la taxe foncière est appliqué, diminuant les coûts annuels associés à la propriété du logement.
Prêt à taux zéro (PTZ)
Le BRS est compatible avec le prêt à taux zéro, une aide financière destinée à favoriser la première acquisition de résidence principale. Ce prêt sans intérêt facilite le financement de l’achat et peut couvrir une partie substantielle du prix du logement, rendant l’acquisition encore plus abordable.
Sécurité de tenure à long terme
Le bail de 99 ans, renouvelable, offre une sécurité de tenure à long terme aux résidents, leur permettant de vivre dans leur domicile sans crainte de changements soudains de propriété ou de hausses de coût imprévues. Cette stabilité est particulièrement précieuse dans des marchés immobiliers volatils.
Encadrement des coûts futurs
Même après l’achat, les coûts associés à la propriété sont régulés. La redevance mensuelle, très modérée, est calculée sur la base d’un faible pourcentage de la valeur du terrain, ce qui contribue à maintenir des dépenses prévisibles pour les résidents. De plus, l’augmentation annuelle de cette redevance est indexée à l’Indice de Référence des Loyers, garantissant que les augmentations restent raisonnables et gérables.
Modalités de Vente et Location
Le logement acquis via BRS peut être vendu, mais le prix et la plus-value sont régulés. La location, même de courte durée, est prohibée sauf dans des conditions spécifiques telles que le chômage de longue durée ou la mobilité professionnelle. Le droit de préemption est accordé à l’OFS en cas de revente.
Conclusion
Le BRS est une option attrayante pour les personnes à revenus modérés cherchant à devenir propriétaires sans s’endetter massivement. En dépit de certaines restrictions, telles que l’impossibilité de louer librement et la régulation de la revente, les bénéfices d’un logement abordable et sécurisé compensent largement ces inconvénients, rendant le BRS un choix pertinent pour de nombreux ménages en France.
