En VEFA, vous ne payez pas votre appartement en une seule fois : le prix est versé progressivement au fur et à mesure de l’avancement du chantier, selon un calendrier encadré par la loi. Ces versements successifs s’appellent les appels de fonds, et leur montant maximum à chaque étape est fixé par le Code de la construction. Comprendre ce mécanisme vous permet d’organiser vos déblocages de prêt à l’avance et d’éviter toute mauvaise surprise de trésorerie.
Ce que dit la loi sur les appels de fonds en VEFA
Le cadre légal est clair : l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation plafonne les sommes que le promoteur peut vous réclamer à chaque stade du chantier. Ces plafonds sont des maximums, non des montants fixes — certains promoteurs négocient des échelonnements légèrement différents, mais ils ne peuvent jamais dépasser ces seuils.
- 5 % du prix à la signature du contrat de réservation (dépôt de garantie)
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau (toiture posée, bâtiment étanche)
- 95 % à l’achèvement des travaux
- 100 % à la remise des clés, sous réserve de l’absence de réserves
Le solde de 5 % peut être consigné chez un tiers si vous émettez des réserves lors de la livraison — un droit important à connaître avant de signer le procès-verbal.
Pour aller plus loin sur le déroulement global de l’achat, consultez notre guide VEFA expliquée : le guide complet pour acheter sur plan en France.
Comment les appels de fonds se traduisent concrètement sur votre prêt
Votre banque ne débloque pas l’intégralité du prêt le jour de la signature de l’acte authentique. Elle libère les fonds par tranches, en réponse à chaque appel de fonds transmis par le promoteur. Pendant cette période, vous payez des intérêts intercalaires — calculés uniquement sur les sommes déjà débloquées, pas sur le capital total.
Un exemple concret
Prenons un appartement à 280 000 € financé à 100 % par prêt. À l’achèvement des fondations, 35 % sont appelés, soit 98 000 €. Votre banque débloque ces 98 000 € et vous facture des intérêts intercalaires sur cette somme uniquement — par exemple, à 3,8 %, cela représente environ 310 € par mois. Ces intérêts s’accumulent jusqu’à la livraison, moment où votre remboursement classique (capital + intérêts) démarre.
Il est donc essentiel de budgéter ces intérêts intercalaires dès le départ. Sur un chantier de 24 mois, ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires. Notre article sur les coûts cachés de l’achat dans le neuf détaille comment les intégrer à votre budget global.
Anticiper les appels de fonds : le calendrier prévisionnel comme outil de pilotage
Dès la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, demandez au promoteur un calendrier prévisionnel des appels de fonds. Ce document, non obligatoire légalement mais systématiquement fourni par les promoteurs sérieux, indique les dates estimées de chaque étape et les montants correspondants.
Trois réflexes à adopter
- Transmettre le calendrier à votre banque immédiatement : elle pourra anticiper les déblocages et éviter les délais de traitement qui retardent le paiement au promoteur.
- Prévoir une marge de 4 à 6 semaines : entre l’attestation du maître d’œuvre et la réception effective des fonds par le promoteur, les délais administratifs s’accumulent.
- Surveiller les avenants : si le chantier prend du retard, les dates glissent — ce qui peut décaler vos intérêts intercalaires mais aussi perturber votre organisation personnelle (préavis de location, garde-meubles, etc.).
Si vous vous interrogez sur les retards fréquents en VEFA, notre article sur les délais de livraison VEFA vous explique comment vous protéger contractuellement.
Le cas particulier du solde de 5 % à la livraison
Le dernier appel de fonds — les 5 % restants — est le plus stratégique. Il intervient le jour de la remise des clés, lors de la visite de livraison. Si vous constatez des défauts ou des non-conformités, vous avez le droit de consigner ce solde auprès d’un organisme habilité (Caisse des dépôts, par exemple) plutôt que de le verser directement au promoteur.
Cette consignation n’est pas un refus de payer : c’est un mécanisme légal qui protège vos droits tout en permettant au promoteur de recevoir les fonds une fois les réserves levées. Sur un appartement à 300 000 €, ces 5 % représentent 15 000 € — une somme suffisamment significative pour inciter le promoteur à traiter rapidement vos réserves.
Pour préparer au mieux cette étape décisive, lisez notre guide complet sur la réception de votre appartement neuf.
Des programmes comme Duo Verde à Champigny-sur-Marne ou Le K à Malakoff illustrent bien la diversité des calendriers de livraison selon la taille et la localisation du programme.
Ce qu’il faut retenir avant de signer
Les appels de fonds en VEFA suivent un cadre légal protecteur, mais ils exigent une organisation rigoureuse de votre côté. Voici les points essentiels à garder en tête :
- Les pourcentages sont des plafonds légaux — vérifiez que votre contrat les respecte.
- Budgétez les intérêts intercalaires dès le départ : ils peuvent représenter 1 à 3 % du prix total sur un chantier de 18 à 24 mois.
- Obtenez le calendrier prévisionnel des appels de fonds avant la signature de l’acte authentique.
- Maintenez un dialogue régulier avec votre conseiller bancaire pour anticiper chaque déblocage.
- Ne signez jamais le procès-verbal de livraison sans avoir inspecté l’appartement en détail — votre droit de consignation des 5 % en dépend.
Chez Immobilierduneuf, nos conseillers vous accompagnent à chaque étape de votre achat en VEFA, de la réservation jusqu’à la remise des clés. Découvrez nos programmes disponibles et bénéficiez d’un suivi personnalisé pour piloter vos appels de fonds sereinement.
