Acheter un bien immobilier neuf en Haut-de-Seine (92)

Vous avez un projet immobilier neuf dans les Hauts-de-Seine. Vous hésitez encore sur le choix de la ville ! Pour vous aider à prendre la bonne décision, nous vous invitons à découvrir tout l’intérêt d’acheter ou d’investir dans l’immobilier neuf à Rueil-Malmaison (92500).

Rueil-Malmaison est la commune la plus étendue (1 472 ha) et l’une des plus peuplées (80 831 habitants selon l’Insee au 1er janvier 2017) du département des Hauts-de-Seine, en région Ile-de-France.

Elle doit sa renommée au château de La Malmaison qui a accueilli au XVIIIe siècle Napoléon Bonaparte et sa femme Joséphine de Beauharnais. Celle-ci, après son divorce avec Napoléon, fit construire le château de la Petite Malmaison pour y assouvir sa passion de la botanique, et le Temple de l’Amour. Joséphine de Beauharnais y mourut et fût enterrée à l’église Saint-Pierre-Saint-Paul de Rueil-Malmaison.

Pour l’anecdote, c’est dans le château de Rueil-Malmaison que Napoléon décida de la création de la Légion d’honneur. Rueil-Malmaison compte 9 monuments historiques classés, dont le château de Malmaison du début XIXème siècle, la Caserne des Gardes Suisses de la fin XVIIIème, par exemple.

Les atouts de la vie à Rueil-Malmaison

Une qualité de vie rare 

Avec une population de plus de 80 000 habitants, Rueil-Malmaison est plébiscitée pour sa qualité de vie que chaque mobinaute peut retrouver sur son mobile en téléchargeant l’application « Vivre Rueil ». La ville attire des investisseurs et des familles qui viennent y chercher de l'espace, du calme et de la verdure...

C’est un peu la province, voire la campagne à proximité de Paris. Le centre historique de la ville a conservé son côté village. Véritable ville verte (740 hectares d’espaces verts), la ville s’enorgueillit de la forêt de Malmaison (200 ha), de plusieurs parcs (des Impressionnistes, Bois-Préau, Vallon des Gallicourts), de jardins publics, bois et vignes… sans oublier les bords de Seine (le rendez-vous du dimanche des promeneurs) et de la proximité du Parc Naturel du Vexin français.

De nombreux projets sont lancés pour réduire la pollution sonore, mais aussi le traitement des déchets verts…  La ville a reçu le « Label Ville Fleurie 4 fleurs » au concours des villes et villages fleuris. N’oublions pas les bords « bucoliques » de Seine qui accueillent promeneurs et cyclistes jusqu’à Paris.

Une localisation privilégiée 

Rueil-Malmaison est également idéale pour sa situation géographique. Elle n’est qu’à douze minutes en RER A de l'Etoile, et à 8 km en voiture de Paris. Elle devrait accueillir le tramway qui permettra un accès direct au quartier du Petit Nanterre, à l’université Paris-Ouest-Nanterre-La Défense.

A l’horizon 2030, la nouvelle ligne 15 du métro desservira la gare 
« Rueil – Suresnes – Mont Valérien » et permettra de rejoindre le quartier d’affaires de la Défense en seulement 10 minutes. La ville bénéficie d’un réseau de bus RATP, mais également de stations Autolib’ pour relier ses 12 quartiers et les communes limitrophes.

De nombreuses infrastructures  

Rueil-Malmaison rayonne enfin par son dynamisme qui s’ appuie sur :

  • Ses équipements scolaires (45 établissements scolaires accueillent environ 18 600 élèves dont des écoles privées de renom comme les écoles Montessori, le Collège Privé Notre-Dame, les écoles de Prestige Passy-Buzenval et Madeleine Daniélou…)
  •  Ses activités culturelles (4 musées, 4 centres culturels, 6 lieux d’expositions, 2 cinémas, 2 théâtres - André Malraux et des Marionnettes, un conservatoire à rayonnement régional, une médiathèque, une bibliothèque et ludothèque de l’Espace Renoir…)
  • Ses activités sportives (25 000 pratiquants sportifs dans 85 clubs, 2 terrains de golfs, des centaines de terrains de tennis très prisés par les joueurs de Roland Garros…), son tissu associatif (plus de 500 associations), son tissu économique (plus de 6 000 entreprises implantées dans le quartier d’affaires de Rueil-sur-Seine, près de 50 000 emplois, près de 1 000 commerçants et artisans sédentaires, 6 marchés forains, etc). Pour les fans de football, Rueil-Malmaison est la terre d’accueil des footballeurs du PSG pour préparer leurs matchs officiels.

Pourquoi acheter ou investir dans l'immobilier neuf à Rueil-Malmaison

Une ville en plein essor 

Rueil-Malmaison est une ville pavillonnaire majoritairement fréquentée par les cadres parisiens, notamment pour ses écoles, crèches et commerces. Le marché de l’immobilier, très actif dans cette commune, offre principalement des appartements de standing et des maisons dotées d’un garage et d’un jardin.

Depuis quelques années, la ville connaît un réel essor au niveau de la création de logements neufs en raison d’une forte demande à la fois pour l’achat ou la location de logements. Les projets urbains du Grand Paris engendrent la création de programmes immobiliers neufs à Rueil-Malmaison afin de renforcer l’accession à la propriété (50% environ) et la qualité de vie des résidents.

Ces résidences s’inscrivent dans des quartiers en plein développement, notamment au nord de l’agglomération qui va accueillir la gare de Rueil-Suresnes-Mont-Valérien (implantée le long de la rue Gallieni et à proximité de la mairie annexe du Mont-Valérien).

Nombre de ces résidences prônent la qualité (éligible à la norme RT 2012 : Label FN Habitat) avec une architecture élégante et contemporaine, et l’innovation (connexion domotique à distance, parking avec rechargement de véhicule hybride…), et offrent des expériences de vie comme à la campagne.

Certains bâtiments de haut standing ont des façades lumineuses prolongées de terrasses et de balcons qui se reflètent dans les eaux du lac. 

Zone Éligible PINEL

Pour les investisseurs, la ville présente l’avantage de se trouver dans une zone éligible PINEL. Ce dispositif de défiscalisation permet à un propriétaire qui achète un logement neuf pour le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt sur 6, 9 ou 12 ans qui peut aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.

Une forte demande de location

De plus, comme la demande en logement est particulièrement forte à Rueil-Malmaison, les investisseurs n’ont aucun mal à trouver des locataires et donc, à amortir leur achat immobilier. Moins chère que ses voisines, la ville est relativement épargnée par la crise.

Comme plus de 60 % des acheteurs sont issus de Rueil-Malmaison, les Rueillois ont tendance à écourter les négociations et à stabiliser les prix.La moyenne tarifaire s'établit à environ 8 000 € le mètre carré dans le neuf.  

La fourchette de prix pour des appartements est respectivement à partir de  :

  • 260 000 € pour les studios,
  • À partir de 300 000 € pour les T2,
  • De 406 000 € pour les T3,
  • De 580 000 € pour les T4,
  • De 801 000 € pour les T5 et plus.

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LES VILLES LIMITROPHES 

Située à côté de la Défense, Rueil-Malmaison est limitrophe de Nanterre, Croissy-sur-Seine, Le Vésinet et Chatou au nord, Bougival à l’ouest, la Celle-Saint-Cloud, Vaucresson, Garches et Saint-Cloud au sud, et de Suresnes à l’est.

LES OPPORTUNITÉS 

Le département des Hauts-de-Seine (92), cinquième département le plus peuplé de France, et deuxième département le plus riche avec un PIB supérieur à 62 000 euros par habitant, ne manque pas d’atouts pour séduire acheteurs et investisseurs d’immobilier neuf.

Pour répondre à la forte demande, la concurrence est donc vive entre les différentes communes. Seules les villes concernées par le déploiement du Grand Paris Express (200 km de lignes de métro et 68 nouvelles gares), synonyme le plus souvent de grands travaux de rénovation de la ville, devraient voir leur attractivité grandir.

Par exemple, Bagneux, aujourd’hui 30% moins cher que ses voisines Montrouge et Cachan, devrait profiter de l’arrivée de la ligne 15 Sud (mise en service en 2022) et du prolongement de la ligne 4 du métro qui va permettre une connexion directe avec le centre de Paris.

On peut également citer Asnières-sur-Seine, Puteaux, Nanterre, Saint-Cloud, Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt (Pont-de-Sèvres), Clamart… La différence entre ces villes se fera en fonction du budget de l’acheteur. Il est clair que plus on s’éloigne de Paris, plus les prix diminuent et de facto plus le nombre de pièces augmente.

Des villes comme Rueil-Malmaison, Clamart et Bezons (95) qui sont situées en 2e partie de la première couronne, vont être plus particulièrement recherchées.

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