Immobilier locatif : ce qu'il faut savoir sur le statut de loueur en meublé

Offrant des rendements moyens entre 4 et 7%, l’investissement locatif fait partie des investissements préférés des français et la part des logements destinés à la location augmente chaque année. Le statut de loueur meublé peut présenter des avantages fiscaux, à condition de remplir certaines conditions.

 Les caractéristiques de la location meublée

Le logement mis en location sous le statut de meublé doit comporter au minimum certains équipements définis par la loi. Le bail peut être requalifié par un juge de meublé à logement vide si l’ameublement ne correspond pas à la liste des éléments exigés. Pour un bail en location meublé signé avant septembre 2015, la loi exigeait que le logement soit équipé au minimum de:

• Meubles,
• Literie,
• Plaques chauffantes ou d’une gazinière,
• Réfrigérateur,
• Ustensiles de cuisine (source : site officiel de l’administration française).

La liste s’est cependant allongée et précisée pour les logements dont le bail est signé depuis le 1er septembre 2015, et inclut notamment de la vaisselle, des luminaires, et du matériel d’entretien. Le bail de location meublée peut être signé en bail classique d’habitation d’une durée minimum d’un an (9 mois pour un étudiant) et depuis peu grâce à la nouvelle loi ELAN, en bail mobilité dont la durée minimum d’un 1 mois ne peut pas excéder 10 mois. Pour rappel, l’entrée du locataire dans le logement doit être précédée de l’état des lieux d’entrée, et son départ de l’état des lieux de sortie. Cette étape importante qualifie le logement et ses équipements, et permet de protéger bailleur et locataire contre d’éventuels litiges. Il doit être complété dans le détail selon un modèle d’état des lieux, en ajoutant un maximum de commentaires.

Le loueur en meublé non professionnel LMNP

Les deux statuts présentent des avantages et il est important de choisir celui qui correspond le mieux à sa situation et ses besoins. Les revenus locatif appartiennent à la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et le loueur a la possibilité de choisir entre deux affiliations spécifiques de régime fiscal :

• Le micro BIC,
• Le régime réel.

Le micro BIC est applicable si les revenus sont inférieurs à 70 000€. De plus, est appliqué un abattement forfaitaire sur les loyers de 50%. Cependant, il ne peut pas y avoir d’exonération de charges. Le régime réel est applicable sur les revenus excédant 70 000€ et permet de déduire toutes les charges liées à l’acquisition et la gestion du bien. Dans le cas de la revente du bien, avec le statut de LMNP, l’exemption totale des plus-values de cession n’intervient qu’au bout de 30 ans de possession du logement.

Le loueur en meublé professionnel

Pour prétendre au statut de loueur meublé professionnel, les revenus annuels immobiliers doivent excéder 23 000€, et l’activité doit représenter au moins 50% des revenus du foyer fiscal. Les revenus obtenus grâce à la mise en location du ou des biens sont également classifiés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Un des avantages de ce statut, c’est que les logements échappent à la taxation sur la fortune et sur la fortune immobilière puisque considérés comme des biens professionnels. Grâce à ce statut, les plus-values de cessions peuvent être exonérées dans certaines conditions :

• Les revenus locatifs sont inférieurs à 90 000€ sur les deux dernières années et que le logement est en location depuis minimum 5 ans.
   
• Les revenus locatifs sont situés entre 90 000€ et 126 000€ : l’exemption est dans ce cas partielle.
   
• Au-delà de 126 000€ ou avec une mise en location inférieure à 5 ans, il ne peut y avoir d’exonération.